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25 septembre 2017

Voilà les deux questions le plus souvent posées en matière d’hypothèque. Afin de vous simplifier les choses, nous vous proposons de diviser cet article selon les quatre grands piliers du crédit  soit : les revenus, les ratios d’endettement, la cote de crédit et la garantie (la propriété financée).

Les revenus admissibles :

La première étape à suivre pour établir votre montant d’emprunt hypothécaire maximum est d’établir votre revenu admissible aux yeux de l’institution prêteuse (banques et Caisses Populaires). En effet, il y a certaines règles qui régissent le revenu admissible et ce n’est pas aussi simple que de regarder le montant de son dernier relevé de paie. La première question que l’on vous posera est : pouvez-vous déterminer qu’elle sera votre revenu au cours des douze  prochains mois ?

Par exemple : votre employeur confirme que vous gagnez 50 000 $ par année sur votre lettre d’emploi ; ce montant de 50 000 $ est votre revenu admissible. Mais, si vous dites oui,  mon salaire annuel de base est bien de 50 000 $ par année, mais je fais beaucoup d’heures supplémentaires. Afin de pouvoir prendre en considération les heures supplémentaires, la banque devra alors prendre vos deux dernières déclarations de revenus pour établir votre revenu actuel admissible.

C’est aussi le même principe qui prévaut pour les travailleurs autonomes et les propriétaires d’entreprise. Afin d’établir les revenus, la banque ou les Caisses Populaires feront une moyenne de vos deux derniers avis de cotisation* (ligne 150 pour le fédéral) pour établir votre revenu admissible aux calculs de votre approbation hypothécaire.

Les Ratios

L’institution financière qui vous prêtera pour votre hypothèque voudra s’assurer que le  paiement de votre hypothèque,  le chauffage de la propriété ainsi que les taxes municipales et scolaires ne dépasseront pas 32% de votre revenu brut admissible.  C’est ce que les banquiers, conseillers et courtiers hypothécaires appellent ABD (amortissement brut de la dette). Si cela vous intéresse, il y a un onglet calculateur dans la barre de menu ci-dessus qui vous permettra de faire le calcul vous-même.

Ensuite, ils prendront le même calcul et y ajouteront le paiement des dettes (soit 3% des soldes des cartes et marges, du paiement du prêt pour l’auto, du ou des prêts personnels, du ou des prêts REER,  du ou des prêts meubles,  du ou des prêts étudiants) et s’assureront que le tout ne dépasse pas 40% du revenu brut : ATD (Amortissement total de la dette).

Le crédit :

Payez-vous le minimum exigible sur vos cartes de crédit ? Payez-vous vos paiements d’auto et autres prêts à temps ? Vous assurez-vous de ne jamais dépasser la limite de vos cartes? Avez-vous moins de la moitié de la limite comme solde sur vos cartes et marges ?  Si vous avez répondu oui, il y a de grandes probabilités que votre cote de crédit soit idéale.

Si vous n’êtes pas certains, vous pouvez vérifier avec votre bureau de crédit  www.equifax.com . Plusieurs options s’offrent à vous; au minimum, demandez  à votre bureau de crédit  quelle est votre ‘cote’. Malheureusement, il y aura un coût, mais certains bureaux de crédit qui offrent leurs services gratuitement ne vous donneront pas les informations nécessaires.

La garantie (ou le gage hypothécaire)

Vous comprendrez que lorsqu’une institution bancaire vous prête de si gros montants d’argent, ils auront besoin de garantie. La plus grande et importante garantie d’un prêt hypothécaire est sans équivoque la propriété financée. Vous avez beau avoir le meilleur des emplois, le meilleur des crédits ainsi qu’un ratio d’endettement exceptionnel, si la propriété que vous voulez financer comporte un risque, la banque hésitera à vous financer. En bref, l’institution qui vous prêtera pour votre maison ou condo veut s’assurer qu’en cas de problème, elle pourra revendre la maison facilement pour un minimum de valeur.  Voici quelques exemples de risques importants pour les banques et caisses : une propriété en construction, une  localisation inadéquate de la propriété,  la non-conformité de la fosse septique,  de l’eau non potable, un  problème de pyrite, des  problèmes de structure, etc.

En résumé, retenez surtout qu’il y a les règles bancaires pour qualifier votre dossier, mais il faut avant tout respecter une seule logique, c’est celle de votre budget ! Ensemble, nous regarderons ce que nous appelons votre zone de confort, celle qui fait que votre achat est en parfaite harmonie avec vos finances et vous permettra de continuer à vivre avec un budget parfaitement équilibré sans jamais altérer votre qualité de vie !

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**Le contenu de la présente publication fait l’objet de droits d’auteur exclusifs en faveur de gohypotheque, qui s’en réservent tous les droits.

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